[轉載] 法拍取得不動產 未登記也有效
      甲、乙、丙三兄弟共有一塊500坪的土地,鄰近大馬路,市價不低。不過,甲這個老哥好吃懶做又愛賭,把屬於自己的三分之一土地持分拿去貸款。但還錢時間到了,他還不出來,只好裝傻。債權人於是告到法院要拍賣這筆土地。但這筆土地是共有土地,所有權人有三個人,不好賣,一拍和二拍都流標;價格一拍打八折,二拍再八折,還是沒人買。       甲原本以為這樣就沒事,繼續來個相應不理。債權人看到沒人買,打算用底標承受,於是法院通知土地共有人是否行使優先購買權,而且要依規定在十天內表明。      甲知道之後,很緊張,因為他住在土地上的老房子,要是土地被買走,他連住的地方也沒了。甲十萬火急地打電話給大弟乙,哀求他伸出援手,還說那土地是祖產,絕對不能被賣掉。      乙在日本做生意,頗有資產。乙想,大家都是兄弟,哥哥既然有困難,他也應該幫忙,就繳足價金買下土地。法院民事執行處讓兄弟兩人自己去點交土地,也發了一份權利移轉證明書給乙。       照理說,乙應該拿這份權利移轉證明到地政事務所辦理土地登記,將土地過戶到自己名下。不過,他的老哥甲在法院執行這段期間,受到很大的刺激,人中風住院,還把所有權狀緊緊帶在身上,也不繳回給法院,法院於是公告作廢。      乙看到老哥這樣,也不想再刺激他,想說有權利移轉證明的話土地就是他的了,就決定暫時不去辦理土地移轉登記。             乙在回日本前,把老哥房子以外的土地出租給A,拿到五年的支票。A用這塊地蓋廢紙回收廠,有一天因為失火,全部燒為平地,人也受重傷,就未再經營,支票也跳票了。       後來,甲去世,甲的兒子申報遺產稅時沒有申報這筆土地,但國稅局依財產清冊,仍然將這筆土地納入遺產課稅,而且加處罰款。      承辦人員說,土地以登記為準,因此土地所有權人仍然是甲(土地法第43條)。 可是,強制執行法第98條之1明定,受到法院拍賣的不動產,買受人從領到執行法院所發的權利移轉證書當天起,就取得這筆不動產的所有權,債權人承受債務人的不動產者也一樣,不受民法第758條規定「非經登記不生效力」的限制。       只不過,民法第759條規定,因為法院判決、強制執行等原因而在登記之前就取得的不動產物權,如果沒有經過登記,就不得處分。所以,要賣地或設定抵押時,得先去登記,這一點千萬不能輕忽。 後來,甲的兒子去申請復查,國稅局同意不把那筆土地納入遺產課稅,才解決了問題。 (會計師全聯會理事長、勤實佳會計師事務所、商務仲介、外牆更新公司負責人林敏弘口述,記者徐谷楨採訪整理)


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